DPH u stavebních pozemků a převodů nemovitostí: praktický přehled po změnách od 1. 7. 2025

Co řeší Finanční správa (GFŘ) a proč je to důležité

Finanční správa na svém webu uvádí, že vydává Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025, která prakticky vysvětluje klíčové změny oproti úpravě účinné do 30. 6. 2025 (osvobození při dodání nemovité věci, změny v sazbách ve stavebnictví, definice staveb pro bydlení/sociální bydlení apod.).

Tohle je pro developery zásadní, protože daňový režim ovlivní:

• cenu pro koncového kupujícího,
• cashflow projektu,
• možnost odpočtu DPH na vstupu.

Definice „stavebního pozemku" po 1. 7. 2025 (zákon)

Zákon o DPH (č. 235/2004 Sb.) uvádí v § 55a odst. 2 (znění od 1. 7. 2025), že stavebním pozemkem je mimo jiné pozemek:

• na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace / vymezení zastavěného území / rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí,
• na kterém nebo v jeho okolí byly / jsou prováděny práce za účelem budoucího umístění stavby.

Co typicky znamená pro deal (akvizice / prodej pozemku)

A) Když prodávám pozemek jako developer

• posoudit, zda jde o stavební pozemek (test dle zákona),
• správně nastavit DPH režim a smlouvu (cena s/bez DPH),
• řešit dopad na odpočet DPH (vstupy).

B) Když kupuji pozemek jako investor

• chtít od prodávajícího podklady k posouzení „stavebnosti",
• mít ve smlouvě jasné daňové ujednání a odpovědnost za režim.

Nejčastější chyby (které bolí nejvíc)